去年年底、今年年初，地产行业的很多从业者都对今年的楼市充满了信心，毕竟去年四季度出台了那么多的政策。
(资料图片仅供参考)
今年一季度，确实如大家所看到的，不管是新房市场，还是二手房市场，成交量有所回升，房价下降的城市也在减少。
但是，从4月份开始，新房、二手房又开始了降温，并且这种降温蔓延了整个二季度。
在这其中，西安的二手房市场，在经历了一季度的高潮之后，从4月份开始也已经连续3个月环比下降。
二手住宅成交连降3个月
今天，西安市住房和城乡建设局发布了《2023年6月份二手房网签情况》。
数据显示：6月份，全市存量房（二手房）网签备案面积75.52万平方米，环比下降15.31%，同比增长13.89%；其中，住宅网签备案面积66.82万平方米（6656套），环比下降16.61%，同比增长9.68%。
值得注意的是，这是今年4月份开始，连续第3个月西安二手住宅网签量环比下降。同时，单月6656套的网签量，也是今年2月份以来的最低值，甚至低于去年8月份的网签量。
在今年一季度的时候，西安的二手房市场曾经迎来一波高潮。特别是2月份、3月份，二手住宅网签面积分别环比上涨54.15%、50.06%，网签套数分别达到了8161套、12151套。
单月超过1.2万套的网签量，曾经在3月份引发西安市场狂欢，大家对继续刷新这个数据，充满了期待。
但是，从4月份开始，西安二手房的网签量急剧下降，今年6月份的网签套数只有3月份的54.77%。
实际上，不仅仅是成交量，西安的二手住宅价格也出现了下降。
国家统计局每月发布的70个大中城市商品住宅成交价格指数显示，2023年5月份西安二手住宅价格环比下降0.4%。
从目前的形势来看，6月份的二手住宅价格大概率也会继续下降。
多重原因导致二手市场降温
西安二手房市场一季度急剧升温、二季度开始降温的行情走势，是由多重原因导致的。
第一，去年四季度的积压量。
每年年末，银行在当年可用的信贷额度已经用的差不多了，因此很多二手房成交后无法过户放贷，因此就积压至次年年初。
同时，去年四季度还有一个特殊情况，那就是12月初疫情管控放开后，很多人居家，对于市场成交也有影响，这部分也积压至了今年年初。
第二，每年春节后都是二手房成交高潮。
买二手房的客户跟买新房的客户还有一点区别，很多客户是为了小孩上学而买二手房。
由于西安每年义务教育招生政策、学区划分是在5、6月份发布，考虑到买房之后还要落户等环节，对于今年9月份小孩要上学，为了小孩上学买房的家庭来说，买房这件事情必须在一季度搞定。因此，一季度一般就会迎来一波需求高潮。
第三，新房市场的供应也会影响到二手房市场的成交量。
由于前一年年底冬季天气对工程进展的影响，每年一季度新房的供应都是全年的一个低点，部分客户就会将目光转向二手房市场。但是，二季度开始，新房供应量就会逐步增长，这个时候不急着住的购房者就会将目光转向产品品质更好、性价比更高的新房。
地产房剑统计的数据显示，今年一季度西安新房新增供应量为9951套，但二季度的新增供应量达到了15214套。
“带押过户”出台，能否回暖？
贝壳上的数据显示，西安二手房挂牌量目前在113858套（7月6日数据），这个只是外网目前显示的数据，加上内网未显示的数据，实际上的挂牌量要更高。
其中，外网显示的11.38万套中，15年以内房龄、住宅性质的房子共计有57915套，再加上内网未显示的，仅这部分房源的去化周期就在10个月以上。再加上房龄比较老的住宅，综合去化周期会更长。
在2023年6月25日，西安市自然资源和规划局、西安市住房和城乡建设局、陕西银保监局、西安住房公积金管理中心联合发布了《关于推行存量房（二手房）“带押过户”的通知》。
“带押过户”实际上是去年出台的政策，只是具体如何操作没有那么的细化。这一次，西安的政策对“带押过户”的具体操作进行了细化，涉及到双方在同一银行的贷款情形、跨行贷款情形等等。
“带押过户”最大的好处，一方面是提高了效率，另一方面是降低了交易成本，从而提高了二手房市场的活力。
这个政策的明确，对于二手房买卖双方来说都是一件好事情，但其对目前的二手房市场的影响有多大，还需要静待观察。
毕竟，不管是新房市场，还是二手房市场，最终还是要回归到市场需求本身，现行出台的政策更多对市场只能是辅助作用。
最后，给大家附上目前西安二手房挂牌价“4万+”的小区名单，曲江、高新包揽了~
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