早先的7月24日，高层会议对“房地产市场供求关系发生重大变化”作出研判，并提出“适时调整优化房地产政策”。
【资料图】
最近一直在看盘接着看盘的路上，三天就跑空了油箱。
看盘的感悟放在后面聊，先聊聊我在一线拿到的消息。
2023年9月7日，开局先放一张图：
这是高新某项目营销工作群流出的截图，这类图片各种时期都有，目的就是为了逼定客群，缩短成交周期。
但这次不同，全国放松潮都在蔓延，一向“政策保守”的西安，再不跟进就显得不合群了。
其次，拿到这张截图的第一时间，就找了相关人员进行求证，对方明确：放松政策基本敲定，就差最后一个红章了。
到时候红头文件下来，再带来及时全面的解读。
单看这张网传图片，提炼到的关键信息十分明确——
常住人口高达1300万人，下辖11区2县的西安市，除莲湖区、新城区、碑林区外，将全面进行限购解禁。
全国大放松的趋势无可厚非，但如果真做到“老城三区”限购，其余行政区、开发区一齐放松，个人觉得有点用力过猛了。
针对西安目前的市场现状，给予新房供应扎堆的区域在限购门槛、限购套数上放松其实是更为合理的。
比如，针对港务区、高新三期、软件新城这样现有供应及潜在供应庞大的区域，放松限购；
或者，降低首套、二套房的限购门槛，不再有落户年限等时间上的相关限制，落户成为“新西安人”就享有购房资格。
对于这几天在西安看盘的经历，我想用一句俗语来总结——
旱的旱死，涝的涝死。
西安主城区内近来的供货颇为频繁，又赶上了像保利天郡、绿城海棠三章、保利云谷天汇、天地源永安华府、中粮悦著云轩、龙湖高新云河颂、未央城建龙湖粼云天序、陕建雁南朗境这样纯新首开或新批次加推的高热楼盘入场。
有些楼盘因为“人为控量”的原因，即便最终没有摇号，但上访量是真的大，置业顾问忙前忙后，自上客户占比超70%，赶不上18/19年西安的癫狂，但供需间的不平衡仍在为数不多的楼盘上演着。
紧接着是需求量，也是区域、楼盘间渐进式分化。
西安主城区内同样有不叫座的区域，城东纺织城片区、北门、东二环的项目，要么是区域价值得不到认可，要么是购房者看不上城改调性的项目，置业顾问坐在咨客台手机能玩一下午。
好在这些项目在主城区并不多，整个西安主城区交出的开盘、平销成绩单，还是不错的。
真正难的是以西咸新区领衔的外围非限购片区。
尽管拿出了首期10%、送车位、送装修、工抵房、交房再还贷这样的“营销杀招”，真实成交价相较癫狂时打8折，甚至更低，但成效甚微，拿出高额的转介费、渠道费给下游行业，也不济于事。
打算近期去实探一下二手房的行情，官方数据看似在涨，但朋友圈里转行的门店中介越来越多，想必真实情况更加惨烈。
如果西安二手房没能迎来真实的回弹，那西安楼市量价齐涨的逻辑是站不稳脚本的，这轮无论是“认房不认贷”、“首付两成”，终归刺激的是改善群体。
大多改善群体是需要通过置换，也就是卖掉手里的房子，才有名额或资金涌向更具改善属性的新房市场。
近来楼市调整极为汹涌。
短短一周的时间，广深上北逐一“认房不认贷”，极为默契地达成了“救楼市”才能“救经济”的思想高度统一。
就在这两天，居民杠杆达95%、曾经投机氛围最强的深圳暗自取消的“限离三年限贷”的规则。
预约离婚的队伍都排到月底了，实在找不出这些人离婚不是为了买房的理由。
这则未见官宣的调整，实则给包括西安在内的众多二线城市敲响警钟——
一线城市都开始“抢需求”了，二线城市的政策调整已经属于“自救”的范畴，西安放松限购迫在眉睫！
以上为正文，来自钱言LIVE
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