作者：子非鱼
01 | 西安联名涨价
(相关资料图)
西安的小区业主联名涨价一事，闹得沸沸扬扬。
根据时代财经披露，近日，西安绿城全运村5期芳华苑业主群的群聊截图显示，有业主提议，制定“三年分步涨价行动计划”：
今年7月，小区的成交均价计划保持在2.5万元/平方米；2024年7月，保持在3万元/平方米；2025年7月，保持在3.5万元/平方米；2026年7月，达到4万元/平方米。目前，绿城西安全运村的二手房挂牌均价约为2.1万元/平方米，二手房成交均价约为1.8万元/平方米。
作为二手房，业主涨价降价，本来就是自由的市场行为，无可厚非。
但这种联名式的涨价，性质就完全不一样，这是在哄抬价格，扰乱市场。而且，这个小区还私自成立了个什么“村支部委员会”，审核每个业主的成交价格。
审核不通过的家庭，村委会会予以谈话，驳回低价成交申请，并设定冷静期一个月。
这就是严重的违规违法行为。谁给你们的权力？居然干预业主的自由买卖。真是想钱想疯了。
正如我上面所说，个体的自由涨跌，是个体享受的权力。
都是为了自己的利益。已经上车的业主，很多人恨不得价格上涨一天一个价，以让自己的资产水涨船高。而没买房的业主，则期盼着房价拦腰斩断，最好是能降到自己能够轻松上车才好。
这里面没有对与错、是与非，只有利益二字，都是利益。
但这种组团干预的行为，则有对错之分。居然想着要把现在成交价才1.8万的房子，在2026年卖出4万的价格，也即三年得上涨122%，平均每年得上涨40.7%。
这个世界太疯狂了。而且，这种事情，我们已经见过非常多，之前广州业主降价卖房，被联名举报。还有业主为护盘，联名控诉中介做低成交价。
02 | 底气何在
这些业主联名的底气何在？无非是看到如今西安的成交量在上升而已，误以为楼市又要掀翻天。
成交量方面，西安二手房已经连续四个月环比上涨。该市住建局数据显示，1月西安存量房中，住宅的网签备案面积为51.10万平方米（5148套），环比增长3.42%。
房价方面，国家统计局给出的数据是，在连续下跌5个月后，西安房价在1月份实现了逆转，环比上涨。
这些数据，给他们产生了要一飞冲天的错觉。不得不佩服这些人，在如今的时代中，西安居然还想着楼市拥有这样的上涨力量。
西安在上一轮涨价潮中，看似不显山不露水，实则也是涨疯了的城市之一。我很多西安的读者感叹，西安很多片区的房价涨到了连当地人都无法接受和理解。
虚高的房价，在去年下半年进入了调整模式。目前仍在调整当中。
我们不妨看一下西安当地自媒体的梳理。目前西安11个区域梳理的844个小区，下跌的小区有557个，占比65%。
这种趋势，不可能一下子扭转，因为西安的库存量非常大。
根据西安住建局官方披露的数据显示，2019年，西安住宅房屋总量已超过400万套，不含农村、城中村、部分军工单位及城改安置房的住宅房源数量。
过去几年，西安的新房不断供应，这个数据仍在不断增加。2019年增加了91330套新房供应，2020年增加了84611套，2021年增加了79087套，2022年增加了62027套。
以此计算，目下西安的住宅房屋数量432万套左右。
而目前西安的人口是1300多万。换句话说，西安住宅供应与市场需求相比，已经是一个供大于求的市场。
正因如此，在去年那样的大环境下，很多西安的炒房客挂牌离场，但无人接盘。
去年年末本号就写过，过去90天里，西安5324个小区中有3743个小区零成交，超过70%，有成交的小区仅三成。
目前，西安二手房挂牌量达到了17万套，新上房源6766套。可见，西安的二手房挂牌量还在增加。
当然，这里面有一部分是在宏观大环境改善之后的改善需求，也即把现在的房子卖掉置换更大更好的住宅。
但大部分，仍是套现离场的人。可见，西安目前的市场，看空的人还是偏多。
03 | 西安楼市后续预判
正如我在上篇文章中所说，目前的市场已经进入了多空博弈阶段。
有人看多入场，有人看空套现离场。这样的市场，才是一个正常的市场。不像2019之前的集体看多，也不像2022年的集体看空。
这种市场下，既有机会，也有风险。大家不要盲目看空，更不要盲目看多。
像开篇所说的西安绿城全运村5期芳华苑业主，就是盲目看多。三年需要上涨122%，每年得上涨40%以上，这种想法简直是疯了。
他们还在天真地想着依靠房产暴富。在人口见顶，城市化进入低速阶段，在全国房屋过剩，在经济复苏仍举步维艰，在世界格局纷繁复杂的共同背景下，楼市已经进入了黑铁时代。
在这样的时代里，即便是北上广深这样的一线城市，房价也不可能再有大波动，遑论供应已经大于需求的西安。
对于西安楼市，本号认为：
第一，泡沫较大的片区，会继续挤泡沫。比如曲江、高新、雁塔这些被爆炒的区域。
第二，价格相对合理且配套完善的片区，会稳步回暖，缓慢爬升。
